Wofür Dienstbarkeitsverträge?
Nur mit der passenden Berechtigung darf man fremdem Grund und Boden nutzen. In diesem Zusammenhang ergeben sich viele Unklarheiten. Ich liefere in diesem Artikel Antworten. Sie haben eine Frage? Dann kontaktieren Sie mich bitte unter j@margreiter.tirol oder +43 (0) 664/58 47 788.
Was ist eine Dienstbarkeit?
Eine Dienstbarkeit ist das Recht fremden Grund und Boden oder andere Sachen zu nutzen. Dabei darf der Gegenstand nicht beschädigt oder zerstört werden. Ein anderer Begriff für Dienstbarkeit ist Servitut.
Wofür braucht man Dienstbarkeitsverträge?
Dienstbarkeiten werden in der Regel durch eine Vereinbarung eingeräumt. Der Eigentümer verpflichtet sich, die Nutzung durch einen Fremden zu dulden oder ihm diese möglich zu machen. Damit eine Dienstbarkeit entsteht, muss sie im Grundbuch eingetragen werden. Dafür wird ein Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten benötigt.
Gibt es andere Möglichkeiten, dass Dienstbarkeiten entstehen?
Dienstbarkeiten können aber auch ersessen werden. Wenn nämlich eine Handlung zumindest 30 Jahre ausgeübt wird und der Eigentümer sich nicht dagegen wehrt, erwirbt man dadurch das Recht diese Handlungen auch weiterhin ausüben zu dürfen. Die Ausübung kann dann auch gegen den Willen des Eigentümers erfolgen.
Darf eine Dienstbarkeit immer nur von einer Person ausgeübt werden?
Dienstbarkeiten können bestimmte Personen berechtigen. Wenn diese Person stirbt, endet in der Regel die Berechtigung. Daneben kann aber auch der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks berechtigt werden. Mit Übergabe dieses Grundstücks wird auch die Berechtigung weitergegeben.
In welchem Umfang darf eine Dienstbarkeit ausgeübt werden?
Die Nutzung eines fremden Grundstücks beschränkt sich auf die getroffene Vereinbarung. Jede Verwendung, die über das tatsächliche Recht hinausgeht, ist nicht erlaubt. Zusätzlich dürfen Maßnahmen ergriffen werden, um die Nutzung möglich zu machen. Dazu gehören zum Beispiel auch Erhaltungsmaßnahmen. Weiters muss darf durch die Ausübung des Rechts die Sache nicht beschädigt oder zerstört werden.
Die häufigsten Dienstbarkeiten sind Wege- und Leitungsrechte.
Was sollte bei der Einräumung von Dienstbarkeiten beachtet werden?
Dienstbarkeitsverträge sollen klare Verhältnisse schaffen und Berechtigungen auf lange Zeit sichern. Das kann nur gelingen, wenn die Rechte eindeutig und klar festgehalten werden. Dabei helfen auch Bilder und Verlaufspläne. Es reicht nicht, dass jeder der Beteiligten sich auskennt. Auch Nachfolgegenerationen sollten ohne Hintergrundwissen klar erkennen, welche Berechtigungen bestehen und in welchem Umfang diese ausgeübt werden können.
Kann eine Dienstbarkeit gegen meinen Willen entstehen?
Wenn eine Dienstbarkeit der öffentlichen Versorgung dient, kann es vorkommen, dass sie gegen den Willen des Grundeigentümers begründet werden. Zusätzlich können sie entstehen, wenn diese durch Ausübung über mindestens 30 Jahr hinweg ersessen werden, wenn sich der Eigentümer nicht dagegen ausspricht.
Besteht eine Dienstbarkeit auch dann, wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist?
Grundsätzlich entstehen Dienstbarkeiten erst durch Eintragung im Grundbuch. Sie bleiben bestehen, auch wenn das Grundstück verkauft wird. Es kommt vor, dass Berechtigungen nicht im Grundbuch aufscheinen. Dienstbarkeiten können nämlich auch ersessen werden, wenn sie zumindest 30 Jahre lang ausgeübt werden, ohne dass sich der Grundstückseigentümer dagegen ausspricht oder wehrt.
Wann endet eine Dienstbarkeit?
Wenn Dienstbarkeiten über drei Jahre hinweg nicht ausgeübt werden oder auf sie verzichtet wird, hören diese auf zu existieren. Daraufhin kann dann die Löschung beim Grundbuch beantragt werden. Wenn jemand ein Grundstück kauft, ohne zu wissen, dass dort ein Leitungsrecht besteht und dies auch nicht leicht ersichtlich ist, kann er zu Recht die Ausübung untersagen.
Entstehen durch die Einräumung einer Dienstbarkeit Kosten?
Es ist üblich, für die Einräumung einer Dienstbarkeit eine Entschädigung zu vereinbaren. Dazu kommen die Kosten für den Rechtsanwalt, die 1,1% vom Wert der Dienstbarkeit an Eintragungsgebühren bei Gericht und 2% des Entgelts an Rechtsgeschäftsgebühr, wenn die Einräumung der Dienstbarkeit gegen Entgelt erfolgt.
Ist mein Grundstück weniger wert, wenn eine Dienstbarkeit über mein Grundstück verläuft?
Die Nutzbarkeit eines Grundstücks ist in der Regel eingeschränkt, wenn Dienstbarkeiten auf diesem verlaufen. Für diese Nachteile kann der Eigentümer entschädigt werden.
Kann ich mich wehren, wenn ich durch eine Dienstbarkeit mein Grund und Boden nur beschränkt nutzen kann?
Wenn ich ein Grundstück kaufe, übernehme ich gleichzeitig alle Rechte und Pflichten meines Vorgängers. In der Regel stehen diese Belastungen im Grundbuch. Wenn mich eine Dienstbarkeit zum Beispiel daran hindert, ein Haus zu erbauen, sollte ich dringend Kontakt mit dem Berechtigten aufnehmen. Es ist zwar denkbar, dass ich mich in einem Gerichtsverfahren durchsetze. Ich komme aber wesentlich schneller und kostengünstiger zu meinem Ziel, wenn ich mich ohne Streit und Prozess einige.
Wie kann mir ein Anwalt für Vertragsrecht helfen?
Dienstbarkeitsverträge sollen Verhältnisse für lange Zeit schaffen. Das gelingt nur, wenn die Rechte klar und verständlich eingeräumt werden. Durch genaue Beschreibung von Umfang und Verlauf der Berechtigungen durch den Anwalt wird der Grundstein für ein friedliches Nebeneinander gelegt. Mit seiner Hilfe wird eine Übereinkunft der Beteiligten unterstützt und letztlich eindeutig festgehalten, was die Beteiligten vereinbaren wollten. Wenn alle zufrieden sind und eine Übereinstimmung erzielt worden ist, übernimmt er die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch und bleibt darüber hinaus Ansprechpartner und Unterstützer, wenn es Unklarheiten gibt.
Sie möchten mehr zum Thema Grunddienstbarkeiten wissen oder haben eine Frage? Dann kontaktieren Sie mich bitte heute noch persönlich unter j@margreiter.tirol oder +43 (0) 664/58 47 788.